建設業・不動産関係

建設業・不動産関係

建設業

建設業許可

一定規模以上の建設業を営む場合は都道府県知事又は国土交通大臣の許可が必要です。

さらに、許可取得後も毎年の決算や事業に関する届出をしたり、役員に変更があった時なども変更届が必要になります。また、５年毎に更新手続きが必要なものが多く、更新手続きを忘れると、新規で取り直しをしなければならなくなりますので注意が必要です。

ただし、工事1件の請負額が500万円未満の工事（建築一式工事については1500万円未満の工事、又は延べ面積が150平方メートル未満の木造住宅工事）については許可を受ける必要はありません。

• 許可不要の建設工事　→　工事1件の請負額が500万円未満の工事
  • （※）建築一式工事については、1500万円未満の工事又は延べ面積が150平方メートル未満の木造住宅工事

建設業許可には土木一式工事、建築一式工事など29業種があり、営業する業種ごとに一般建設業または特定建設業の許可を受けなければなりません。特定建設業の許可は、元請工事において、総額4000万円以上（建築一式の場合は6000万円以上）の工事を下請に出す場合に必要となります。

• 特定建設業許可　→　総額4000万円以上の工事を下請に出す場合に必要
  • （※）建築一式の場合は6000万円以上

この時、2つ以上の都道府県に営業所を設けて営業する場合には国土交通大臣の許可、1つの都道府県内に営業所を設けて営業しようとする場合には都道府県知事の許可を受ける必要があります。

• 都道府県知事の許可　→　営業所が1つの都道府県内だけにある
• 国土交通大臣の許可　→　営業所が２つ以上の都道府県にある

当事務所はお客様と密に連絡を取りながら、建設業許可の要件を満たしているかの診断・支援をし、必要書類の作成及び代理申請を行います。また建設業に関連する以下の各種申請も行います。

• 経営事項審査（経営状況分析、経営規模等評価）
• 入札参加資格登録申請
• 宅地建物取引業免許申請
• 建築士事務所登録申請
• 登録電気工事業者登録申請
• 解体工事業登録申請

許可を取得するためには次の要件を満たさなければなりません。

1. 経営業務の管理責任者がいること
2. 営業所に有資格者や実務経験者などの専任技術者がいること
3. 財産的基礎、金銭的信用があること(500万円以上の自己資本金、または預金残高等）
4. 営業所があること
5. 申請者が欠格要件に該当しないこと
6. 請負業務を誠実に履行できること

通常は要件の 4. と 5. は当然に満たされるので、１〜３の要件を満たせるかが許可取得のポイントになります。要件を満たしていれば、申請書が受理されてから、都道府県知事許可で３０〜45日、国土交通大臣許可で約３ヶ月程度で許可がおります。

経営事項審査（経営状況分析、経営規模等評価）

公共工事の入札に参加しようとする建設業者については資格審査が必要になります。各発注行政機関は建設業者が欠格要件に該当しないかどうかを審査したうえで、1.経営規模の認定、2.経営状況の分析、3.技術力の評価、4.社会性の確認、を行い客観的評価がつけられます。全国一律の基準によって審査され、特に「経営状況の分析」については国土交通大臣が登録した経営状況分析機関が行っています。各項目別に点数化された客観的評価は、公共工事の発注行政機関が業者選定を行う際の重要な資料として利用されます。

入札参加資格登録

国、地方公共団体から直接工事を受けることを申し込む申請を「入札参加資格審査申請」といいます。各入札により必要とされる要件が異な流ので、各要件の詳細は工事を受けることを希望する官公庁に事前に相談することになります。

例えば、横浜市ならば、次の３種類の区分に分けて申請する必要があり、各区分ごとに求められる要件が違ってきます。

1	工事	工事、製造及び修繕（物品の製造及び修繕を除く）
2	物品・委託等	物品購入、修繕、製造、借入れ、印刷物製作、委託、不用品の売払い及び電力供給等
3	設計・測量等	設計、測量、地質調査及び不動産鑑定等

一方、神奈川県としては窓口をある程度一本化する試みとして、「かながわ電子入札共同システム」が神奈川県及び県内28の市町村（横浜市・川崎市・横須賀市・山北町・真鶴町を除く）並びに神奈川 県内広域水道企業団により共同で運用されていて、各団体が発注する工事契約、建設コンサルタント契約、一般委託契約や物品調達契約に係る一般競争入札等に参加しようとする業者にあっては、このシステムを活用し、入札参加資格を取得することが必要になります。 認定に当たっては、県が共通審査を行い、その上で、団体がそれぞれ個別審査を行います。

いずれにしろ、入札資格は各行政庁からの情報を注意深く見る必要があり、行政庁の運営するインターネットサービスに登録することをおすすめします。当事務所ではこのためのPC等の設定もサポートしております。

宅地建物取引業

宅地建物の取引は、一般の方にとっては、生涯に何度もあるものではなく、額が高額にも関わらず、取引に関する知識と経験を十分に有していないで取引に臨む場合がほとんどです。そのため一般消費者保護の観点から、宅地建物取引を業として行う者には、申請者、政令使用人、専任の宅地建物取引士等が宅建業法に規定する欠格要件に該当しないことや、営業所開設ごとの営業保証金等を供託することなどが求められます。また、2つ以上の都道府県に事務所を設置して事業をする場合は国土交通大臣の免許、1つの都道府県内のみに事務所を設置して事業をする場合は都道府県知事の免許を受ける必要があります。

• 都道府県知事の許可　→　営業所が1つの都道府県内だけにある
• 国土交通大臣の許可　→　営業所が２つ以上の都道府県にある

新規免許取得申請

宅地建物取引業とは「宅地若しくは建物の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは賃借の代理若しくは媒介をする行為で業として行うもの」と規定されていますので、売買や交換、またはその代理や仲介出ない不動産賃貸業、不動産管理業などは、宅地建物取引業法の規定外となり許可を取る必要はありません。

許可を取るためには次の要件を満たす必要があります。

• 営業保証金を用意できること（供託所に供託するか、保証協会へ分担金を収めること）

• 専任の宅地建物取引士がいること（従業員５名に対し１名以上の宅建士がいること）
• 独立した事務所があること（外形や表札などの条件があります）
• 申請者、役員、政令使用人などの一定の者が欠格要件に該当しないこと

①営業保証金を供託する場合

営業保証金を供託する場合、本店所在地を管轄する供託所に、本店にあっては1,000万円、支店、営業所等の従たる事務所にあっては1店舗につき500万円の供託をしなければなりません。

②保証協会へ加入する場合

保証協会へ加入する場合は、社団法人全国宅地建物取引業保証協会又は社団法人不動産保証協会のどちらかに加入し、弁済業務保証金分担金を本店にあっては60万円、支店、営業所等の従たる事務所にあっては1店舗につき30万円を納めなければなりません。

経営事項審査（経営状況分析、経営規模等評価）

要件が満たされていれば申請が受理されてから、都道府県知事免許で約30日、国土交通大臣免許で約100日ほどで免許を取得できます。

免許更新・免許替え申請

免許の有効期間は５年間ですので、５年毎に免許の更新が必要になります。

また、宅地建物取引業を営む営業所を新たに作ったり、すでにある営業所を廃止したりする場合に、「知事免許から国土交通大臣免許への変更」や、「国土交通大臣免許から知事免許へ変更」が必要となる場合があります。

農地転用

農地を宅地・商業施設・工場・道路・駐車場・資材置場等の農地以外として使用するには、農地転用の許可申請が必要になる場合があります。また、農地の売買をする場合にも許可が必要であり、これらの手続を代理いたします。また、それに付随する開発行為許可申請や官民境界確定などの申請手続も行います。